不動産所得の損益通算の特例

（不動産所得に係る損益通算の特例）

租税特別措置法

 

第四十一条の四 　個人の平成四年分以後の各年分の不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合において、当該年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した 金額のうちに不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地又は土地の上に存する権利（次項において「土地等」という。）を取得するために要した負債の利子の 額があるときは、当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する部分の金額として政令で定めるところにより計算した金額は、所得税法第六十九条第一項 の規定その他の所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかつたものとみなす。

２ 　建物とともにその敷地の用に供されている土地等を取得した場合における土地等を取得するために要した負債の額の計算その他前項の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。

租税特別措置法施行令

第二十六条の六 　法第四十一条の四第一項 に規定する政令で定めるところにより計算した金額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ、当該各号に定める金額とする。

一 　その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した法第四十一条の四第一項 に規定する土地等（以下この条において「土地等」という。）を取得するために要した負債の利子の額が当該不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額を超える場合　当該損失の金額

二 　その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子の額が当該不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額以下である場合　当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する金額

２ 　個人が不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等を当該土地等の上に建築された建物（その附属設備を含む。）とともに取得した場合（これらの資産を一 の契約により同一の者から譲り受けた場合に限る。）において、これらの資産を取得するために要した負債の額がこれらの資産ごとに区分されていないことその 他の事情によりこれらの資産の別にその負債の額を区分することが困難であるときは、当該個人は、これらの資産を取得するために要した負債の額がまず当該建 物の取得の対価の額に充てられ、次に当該土地等の取得の対価の額に充てられたものとして、法第四十一条の四第一項 に規定する土地等を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額を計算することができる。

 措置法通達
第41条の4　不動産所得に係る損益通算の特例

（不動産所得を生ずべき業務の用とそれ以外の用とに併用する建物とともに土地等を取得した場合）

41の4－1　不動産所得を生ずべき業務の用と当該業務の用以外の用とに併用 する建物(その附属設備を含む。以下41の4－3において同じ。)をその敷地の用に供されている土地等(措置法第41条の4第1項に規定する土地等をい う。以下第41条の4関係において同じ。)とともに取得した場合における措置法令第26条の6第2項の規定の適用に当たっては、当該建物及び当該土地等の 取得の対価の額並びにこれらの資産の取得のために要した負債の額を当該業務の遂行のために必要な部分の額とそれ以外の額とに区分した上、当該業務の遂行の ために必要な部分の額を基として同項の規定を適用するものとする。(平3課所4－8追加、平7課所4－2改正)

（建物及び構築物を土地等とともに取得した場合）

41の4－2　建物及び構築物をその敷地の用に供されている土地等とともに取得した場合における措置法令第26条の6第2項の規定の適用に当たっては、当該構築物の取得の対価の額を当該建物の取得の対価の額に含めて差し支えない。(平3課所4－8追加、平7課所4－2改正)

（土地等に係る負債の利子の額の計算）

41の4－3　措置法令第26条の6第2項の規定の適用を受ける場合における その年分の同項の規定の適用に係る土地等を取得するために要した負債の利子の額は、その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することとなる同項 の規定の適用に係る建物及び土地等を取得するために要した負債の利子の額にこれらの資産を取得するために要した負債の額のうちに同項の規定により当該土地 等の取得の対価の額に充てられたものとされる負債の額の割合を乗じて計算した額となることに留意する。(平3課所4－8追加、平7課所4－2改正)　

（組合事業等から生じた不動産所得について措置法第27条の2又は第41条の4の2の適用がある場合の土地等に係る負債の利子の額の計算）

41の4－4　措置法第27条の2又は第41条の4の2の適用がある場合には、これらの規定により計算した金額に基づいて同法第41条の4を適用することに留意する。
　この場合の措置法令第26条の6第1項各号の規定の適用におけるその年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負 債の利子の額は、組合事業（措置法第27条の2第1項及び同法第41条の4の2第2項第2号に規定する組合事業をいう。）又は受益者等課税信託(法第13 条第1項（（信託財産に属する資産及び負債並びに信託財産に帰せられる収益及び費用の帰属））に規定する受益者(同条第2項の規定により同条第1項に規定 する受益者とみなされる者を含む。)がその信託財産に属する資産及び負債を有するものとみなされる信託をいう。)に係る不動産所得を生ずべき業務の区分ご とに、次により計算した金額の合計額とする。(平17課個2－41、課資3－13、課審4－222追加、平19課個2－13、課資3－3、課法9－7、課 審4－28改正)　

(1)　当該負債の利子の額が、措置法第27条の2第1項の規定の適用によりその年分の不動産所得の金額の計算上 必要経費に算入しないこととされる金額(以下この項において「不動産所得の必要経費不算入額」という。)及び同法第41条の4の2第1項の規定の適用によ り、法第26条第2項及び第69条第1項の規定その他の所得税に関する法令の規定の適用については生じなかったものとみなされる金額(以下この項において 「不動産所得の計算について生じなかったものとみなされる金額」という。)を超える場合　　当該超える部分に相当する額

(2)　当該負債の利子の額が、不動産所得の必要経費不算入額及び不動産所得の計算について生じなかったものとみなされる金額以下である場合　　当該負債の利子はなかったものとする。