減価償却資産の取得価額に算入する費用

所得税法基本通達

（固定資産税等の必要経費算入）

37－5　業務の用に供される資産に係る固定資産税、登録免許税（登録に要す る費用を含み、その資産の取得価額に算入されるものを除く。）、不動産取得税、地価税、特別土地保有税、事業所税、自動車取得税等は、当該業務に係る各種 所得の金額の計算上必要経費に算入する。（昭51直所3－1、直法6－1、直資3－1、平5課所4－1、平17課個2－23、課資3－5、課法8－6、課 審4－113改正）

（注）

1　上記の業務の用に供される資産には、相続、遺贈又は贈与により取得した資産を含むものとする。

2　その資産の取得価額に算入される登録免許税については、49－3参照

（その年分の必要経費に算入する租税）

37－6　法第37条第1項の規定によりその年分の各種所得の金額の計算上必 要経費に算入する国税及び地方税は、その年12月31日（年の中途において死亡し又は出国をした場合には、その死亡又は出国の時。以下この項において同 じ。）までに申告等により納付すべきことが具体的に確定したものとする。ただし、次に掲げる税額については、それぞれ次による。（平元直所3－14、直法 6－9、直資3－8、平5課所4－1、平13課個2－30、課資3－3、課法8－9改正）

（1）　製造場から移出された物品に係る酒税等でその年12月31日までに申告等があったもののうち、同日までに販売されていない物品に係る税額　当該物品が販売された日の属する年分の必要経費に算入する。

（2）　その年分の総収入金額に算入された酒税等のうち、その年12月31日までに申告期限が到来しない税額　当 該税額として未払金に計上された金額のうち、その年分の確定申告期限までに申告等があった税額に相当する金額は、当該総収入金額に算入された年分の必要経 費に算入することができる。

（3）　賦課税方式による租税のうち納期が分割して定められている税額　各納期の税額をそれぞれ納期の開始の日又は実際に納付した日の属する年分の必要経費に算入することができる。

（4）　地価税　地価税法第28条第1項及び第3項並びに同条第5項の規定により読み替えて適用される通則法第35条第2項に定めるそれぞれの納期限の日（同日前に納付した場合には実際に納付した日）の属する年分の必要経費に算入することができる。

（5）　利子税　納付の日の属する年分の必要経費に算入する。ただし、その年12月31日までの期間に対応する税額を未払金に計上した場合には、当該金額をその年分の必要経費に算入することができる。

（減価償却資産に係る登録免許税等）

49－3　減価償却資産に係る登録免許税（登録に要する費用を含む。）をその資産の取得価額に算入するかどうかについては、次による。(平17課個2－23、課資3－5、課法8－6、課審4－113、平19課個2－11、課資3－1、課法9－5、課審4－26改正）

（1） 特許権、鉱業権のように登録により権利が発生する資産に係るものは、取得価額に算入する。

（2） 船舶、航空機、自動車のように業務の用に供するについて登録を要する資産に係るものは、取得価額に算入しないことができる。

（3）　(1)及び(2)以外の資産に係るものは、取得価額に算入しない。

（注）

1　業務の用に供される資産に係る登録免許税等のうち、取得価額に算入しないものについては、37－5参照

2　業務の用に供されない固定資産に係る登録免許税等については、38－9及び60－2参照

3　上記の減価償却資産には、相続等により取得した減価償却資産を含むものとする。

不動産所得の損益通算の特例

（不動産所得に係る損益通算の特例）

租税特別措置法

 

第四十一条の四 　個人の平成四年分以後の各年分の不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合において、当該年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した 金額のうちに不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地又は土地の上に存する権利（次項において「土地等」という。）を取得するために要した負債の利子の 額があるときは、当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する部分の金額として政令で定めるところにより計算した金額は、所得税法第六十九条第一項 の規定その他の所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかつたものとみなす。

２ 　建物とともにその敷地の用に供されている土地等を取得した場合における土地等を取得するために要した負債の額の計算その他前項の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。

租税特別措置法施行令

第二十六条の六 　法第四十一条の四第一項 に規定する政令で定めるところにより計算した金額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ、当該各号に定める金額とする。

一 　その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した法第四十一条の四第一項 に規定する土地等（以下この条において「土地等」という。）を取得するために要した負債の利子の額が当該不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額を超える場合　当該損失の金額

二 　その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子の額が当該不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額以下である場合　当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する金額

２ 　個人が不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等を当該土地等の上に建築された建物（その附属設備を含む。）とともに取得した場合（これらの資産を一 の契約により同一の者から譲り受けた場合に限る。）において、これらの資産を取得するために要した負債の額がこれらの資産ごとに区分されていないことその 他の事情によりこれらの資産の別にその負債の額を区分することが困難であるときは、当該個人は、これらの資産を取得するために要した負債の額がまず当該建 物の取得の対価の額に充てられ、次に当該土地等の取得の対価の額に充てられたものとして、法第四十一条の四第一項 に規定する土地等を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額を計算することができる。

 措置法通達
第41条の4　不動産所得に係る損益通算の特例

（不動産所得を生ずべき業務の用とそれ以外の用とに併用する建物とともに土地等を取得した場合）

41の4－1　不動産所得を生ずべき業務の用と当該業務の用以外の用とに併用 する建物(その附属設備を含む。以下41の4－3において同じ。)をその敷地の用に供されている土地等(措置法第41条の4第1項に規定する土地等をい う。以下第41条の4関係において同じ。)とともに取得した場合における措置法令第26条の6第2項の規定の適用に当たっては、当該建物及び当該土地等の 取得の対価の額並びにこれらの資産の取得のために要した負債の額を当該業務の遂行のために必要な部分の額とそれ以外の額とに区分した上、当該業務の遂行の ために必要な部分の額を基として同項の規定を適用するものとする。(平3課所4－8追加、平7課所4－2改正)

（建物及び構築物を土地等とともに取得した場合）

41の4－2　建物及び構築物をその敷地の用に供されている土地等とともに取得した場合における措置法令第26条の6第2項の規定の適用に当たっては、当該構築物の取得の対価の額を当該建物の取得の対価の額に含めて差し支えない。(平3課所4－8追加、平7課所4－2改正)

（土地等に係る負債の利子の額の計算）

41の4－3　措置法令第26条の6第2項の規定の適用を受ける場合における その年分の同項の規定の適用に係る土地等を取得するために要した負債の利子の額は、その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することとなる同項 の規定の適用に係る建物及び土地等を取得するために要した負債の利子の額にこれらの資産を取得するために要した負債の額のうちに同項の規定により当該土地 等の取得の対価の額に充てられたものとされる負債の額の割合を乗じて計算した額となることに留意する。(平3課所4－8追加、平7課所4－2改正)　

（組合事業等から生じた不動産所得について措置法第27条の2又は第41条の4の2の適用がある場合の土地等に係る負債の利子の額の計算）

41の4－4　措置法第27条の2又は第41条の4の2の適用がある場合には、これらの規定により計算した金額に基づいて同法第41条の4を適用することに留意する。
　この場合の措置法令第26条の6第1項各号の規定の適用におけるその年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負 債の利子の額は、組合事業（措置法第27条の2第1項及び同法第41条の4の2第2項第2号に規定する組合事業をいう。）又は受益者等課税信託(法第13 条第1項（（信託財産に属する資産及び負債並びに信託財産に帰せられる収益及び費用の帰属））に規定する受益者(同条第2項の規定により同条第1項に規定 する受益者とみなされる者を含む。)がその信託財産に属する資産及び負債を有するものとみなされる信託をいう。)に係る不動産所得を生ずべき業務の区分ご とに、次により計算した金額の合計額とする。(平17課個2－41、課資3－13、課審4－222追加、平19課個2－13、課資3－3、課法9－7、課 審4－28改正)　

(1)　当該負債の利子の額が、措置法第27条の2第1項の規定の適用によりその年分の不動産所得の金額の計算上 必要経費に算入しないこととされる金額(以下この項において「不動産所得の必要経費不算入額」という。)及び同法第41条の4の2第1項の規定の適用によ り、法第26条第2項及び第69条第1項の規定その他の所得税に関する法令の規定の適用については生じなかったものとみなされる金額(以下この項において 「不動産所得の計算について生じなかったものとみなされる金額」という。)を超える場合　　当該超える部分に相当する額

(2)　当該負債の利子の額が、不動産所得の必要経費不算入額及び不動産所得の計算について生じなかったものとみなされる金額以下である場合　　当該負債の利子はなかったものとする。

賃貸用マンションの修繕積立金

平成24年版の 「所得税の必要経費の税務」で確認
下記のとおり必要経費にできます。


税理士の竹居さんのサイト

こんにちは。税理士の竹居です。

個人クリニックを経営している院長先生からのご質問です。

投資用不動産を購入し、賃貸することで不動産所得を得るようになりました。毎月、管理組合に管理費と一緒に修繕積立金を支払っています。修繕積立金は経費になりますか？

修繕積立金の取り扱いについては、①繰延資産とする、②前払費用として管理組合が実際に修繕を実施した時に経費にするのが一般的です。ただし、下記の場合は管理組合への支払債務が確定した日の属する年分の不動産所得の経費にしても差し支えないとされています。

　（1）管理組合の運営については、適正な管理規約に定められた方法により行われていること。

　（2）管理組合は、納付された修繕積立金についてはマンション所有者への返還義務を有しないこと。

　（3）マンション所有者にとっては、区分所有者となった時点で管理組合へ修繕積立金を納付しなければならないこと。

　（4）修繕積立金は将来の修繕のためにのみ使用されるものであり、他へ流用されるものではないこと。

　（5）修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（大蔵財務協会刊：「所得税の必要経費の税務」より抜粋）

中古資産の耐用年数

タックスアンサー
No.5404　中古資産の耐用年数

[平成24年4月1日現在法令等]

　中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。
　ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額(中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取 得価額をいいます。)の50％に相当する金額を超える場合には、耐用年数の見積りをすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。
　また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、次の簡便法により算定した年数によることができます。
　ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の取得価額の50％に相当する金額を超える場合には、簡便法により使用可能期間を算出することはできません。

(1)　法定耐用年数の全部を経過した資産
　 その法定耐用年数の20％に相当する年数

(2)　法定耐用年数の一部を経過した資産
　 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数

なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。

（注）　中古資産の耐用年数の算定は、その中古資産を事業の用に供した事業年度においてすることができるものですから、その事業年度において耐用年数の算定をしなかったときは、その後の事業年度において耐用年数の算定をすることはできません。

計算例
　法定耐用年数が30年で、経過年数が10年の中古資産の簡便法による見積耐用年数

（計算)

（1）　法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
　　　30年－10年＝20年

（2）　経過年数10年の20％に相当する年数
　　　10年×20％＝2年

（3）　耐用年数
　　　20年＋2年＝22年

（耐令3、耐通1－5－1～4)