木造２階建て一戸建てのリフォームと法規制

１　中古一戸建て投資

中古マンションが値上がりし過ぎで利益の出る物件になかなか辿りつけないので、
中古一戸建て投資を検討する。リフォームして賃貸するという方針は、中古マンションと同じ、
マンションの場合はスケルトンからのリフォームでの内装のみのリフォームになるが、
一戸建ての場合は、適法にリフォームするには建築基準法、その他建築法規の知識が必要。
また、投資対象としては、築古の木造が中心になるため躯体の強度も考慮する必要がある。

築古の木造を購入するとなると、買主としては売主の瑕疵担保責任の範囲や責任追及の
方法等についても理解する必要がある。

２　建築確認

木造２階建ての建物の場合は、建築確認申請は要求されない？

建築基準法第６条（建築物の建築等に関する申請及び確認）

 

第六条 　建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定（この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。）に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。当該確認を受けた建築物の計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。

一 　別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの

二 　木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの

三 　木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの

四 　前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域（いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。）若しくは景観法 （平成十六年法律第百十号）第七十四条第一項 の準景観地区（市町村長が指定する区域を除く。）内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物

２ 　前項の規定は、防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が十平方メートル以内であるときについては、適用しない。

３ 　建築主事は、第一項の申請書が提出された場合において、その計画が次の各号のいずれかに該当するときは、当該申請書を受理することができない。

一 　建築士法第三条第一項 、第三条の二第一項、第三条の三第一項、第二十条の二第一項若しくは第二十条の三第一項の規定又は同法第三条の二第三項 の規定に基づく条例の規定に違反するとき。

二 　構造設計一級建築士以外の一級建築士が建築士法第二十条の二第一項 の建築物の構造設計を行つた場合において、当該建築物が構造関係規定に適合することを構造設計一級建築士が確認した構造設計によるものでないとき。

三 　設備設計一級建築士以外の一級建築士が建築士法第二十条の三第一項 の建築物の設備設計を行つた場合において、当該建築物が設備関係規定に適合することを設備設計一級建築士が確認した設備設計によるものでないとき。

４ 　建築主事は、第一項の申請書を受理した場合においては、同項第一号から第三号までに係るものにあつてはその受理した日から三十五日以内に、同項第四号に係るものにあつてはその受理した日から七日以内に、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合するかどうかを審査し、審査の結果に基づいて建築基準関係規定に適合することを確認したときは、当該申請者に確認済証を交付しなければならない。

５ 　建築主事は、前項の場合において、申請に係る建築物の計画が第六条の三第一項の構造計算適合性判定を要するものであるときは、建築主から同条第七項の適合判定通知書又はその写しの提出を受けた場合に限り、第一項の規定による確認をすることができる。

６ 　建築主事は、第四項の場合（申請に係る建築物の計画が第六条の三第一項の特定構造計算基準（第二十条第一項第二号イの政令で定める基準に従つた構造計算で同号イに規定する方法によるものによつて確かめられる安全性を有することに係る部分に限る。）に適合するかどうかを審査する場合その他国土交通省令で定める場合に限る。）において、第四項の期間内に当該申請者に第一項の確認済証を交付することができない合理的な理由があるときは、三十五日の範囲内において、第四項の期間を延長することができる。この場合においては、その旨及びその延長する期間並びにその期間を延長する理由を記載した通知書を同項の期間内に当該申請者に交付しなければならない。

７ 　建築主事は、第四項の場合において、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合しないことを認めたとき、又は建築基準関係規定に適合するかどうかを決定することができない正当な理由があるときは、その旨及びその理由を記載した通知書を同項の期間（前項の規定により第四項の期間を延長した場合にあつては、当該延長後の期間）内に当該申請者に交付しなければならない。

８ 　第一項の確認済証の交付を受けた後でなければ、同項の建築物の建築、大規模の修繕又は大規模の模様替の工事は、することができない。

９ 　第一項の規定による確認の申請書、同項の確認済証並びに第六項及び第七項の通知書の様式は、国土交通省令で定める。

３　売主の瑕疵担保責任（売主が宅地建物取引業者の場合）

宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任についての特約の制限）

（1）	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
（2）	前項の規定に反する特約は、無効とする。
同法第38条（損害賠償額の予定等の制限）
（1）	宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2をこえることとなる定めをしてはならない。
（2）	前項の規定に反する特約は、代金の額の10分の2をこえる部分について、無効とする。

不動産の売買において「瑕疵がある」というのは、たとえば、新築の住宅であれば新築なりに、中古の住宅であれば中古なりに、その住宅が通常有すべき品質・性能を欠いている状態をいう。したがって、本問のように、建物の築後年数が経過したものであればあるほど、その品質・性能面での状態が悪化してくるのは当然のことである。

経年劣化部分であっても、その劣化部分が、本来建物が有すべき性能・品質等に係わる部分（たとえば、屋根の雨漏りを防止すべき部分など）である場合には、かなりの築年数を経ているものであっても、瑕疵担保責任の対象になると考えられる。ただし、その判定においては、当該劣化部分の状況と建物の価格、契約時における当事者の意思（たとえば、買主が、そのままの状態で（修理をしないで）建物を継続使用するつもりであったのかどうかなど）等を総合的に評価したうえで判断されることになると考えられる。

参考
不動産ジャパン
売主が宅地建物取引業者の場合の売買契約の制限
不動産流通促進センター
瑕疵担保責任についての各種売主に対する規制と適用法令の優劣関係
建物の経年劣化部分についての瑕疵担保責任免責条項の有効性